今回のテーマは、住宅ローン残債のある不動産の売却です。
抵当権の概要や、不動産売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合の対処方法などを解説します。
住宅ローン残債がある不動産の売却！抵当権の扱いはどうなる？
住宅ローン残債がある不動産を売却する場合の最大のポイントは、不動産の売却代金で住宅ローンを完済して、抵当権の抹消ができるかということです。
抵当権というのは、金融機関が住宅ローンの担保として設定しているものであり、売却しても住宅ローンが残る場合は担保を外せなくなるため、抵当権の抹消ができません。
抵当権がついたままでは不動産の売却が難しくなるため、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
不動産売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合の対処方法
不動産売却代金で住宅ローン完済ができる、「アンダーローン状態」であればスムーズに売却できるのですが、不動産売却代金では住宅ローンを完済できない「オーバーローン状態」の場合は、前述のとおり抵当権の抹消ができないため、売却が困難になります。
オーバーローン状態でも不動産売却をしたい場合は、以下のような対処方法を検討してみましょう。
●預貯金などの自己資金を用立てて売却代金と合算し、住宅ローンを完済する
●住み替えローンを利用してオーバーローン分も一本化する
●売却した不動産を、賃貸物件として借りて住む制度＝リースバックを利用する
●オーバーローン状態で、なおかつすでに滞納してしまっている場合は任意売却を利用する
ただし、リースバックはオーバーローン状態では利用を断られてしまう可能性があります。
また、任意売却は、市場価格に近い価格で売却できて、引き渡し日などの融通も利くうえに残債は分割返済できる、という競売にはないメリットがあるものの、あくまで競売にかけられるのを避けるための最終手段であると言えます。
住宅ローン残債のある不動産を売却する際の注意点とは？
住宅ローン残債のある不動産を売却する際の注意点として、住宅ローン残高の確認や不動産査定をおこない、オーバーローン状態どうかを知っておくということが挙げられます。
これは、アンダーローンとオーバーローンでは、取るべき対処が異なるためです。
また、仮住まいの確保も注意点のひとつとして挙げられます。
住宅ローン残債のある不動産売却は、今住んでいる家を売却してから新しい家を購入するという流れになるため、売却から購入までの仮住まいについて考えておく必要があるのです。
まとめ
今回は、住宅ローン残債のある不動産の売却について解説しました。
オーバーローン状態の場合は売却が難しくなるので、まずは現状を把握することをおすすめします。
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